Pince- és más ügyek a Mikszáth téren

Karácsonykor tudtam most időt szakítani, hogy összefoglaljam, mi történt 2020. szeptember 29-e, a legutóbbi lakógyűés óta, ahol a tulajdonostársak 61,5%-a volt jelen, így én is.
Eredetileg úgy volt, hogy a jegyzőkönyvet a közös képviselőtől egy héten belül megkapjuk, de - betegsége is nyilván hozzájárult, hogy - erre olyan három héttel ezelőtt került sor.


A Mikszáth téri patika

A közgyűlési jegyzőkönyvből engem és az általam képviselt Nova Real Kft-t ez alkalommal főként a pince sorsa és a bérleti díja érdekelt.
A pincét a szintén tulajdonos Octo Pharma Kft., vagyis a Mikszáth téri patika szeretné bérelni.
Személyekre lebontva a mi esetünkben: Nova Real Kft=Sebestyén András ingatlanos, Octo Pharma Kft=Birinyi Péter.
Tíz éve lehet, hogy az Octo Pharma 500 Ft/nm bérleti díj ellenében megkapta a társasházi közösségtől a patika alatti teret, ami havi bontásban 77 500 Ft bevételt jelent a társasháznak.
Én a lakógyűlésen is elmondtam, hogy a 2020. szeptember 29-i állapotok alapján a Mikszáth téri Gyógyszertár 155 nm teret bérel a társasház tulajdonában lévő pincéből. Három éve ingatlanosként is dolgozom az Otthon Centrum Kálvin téri, illetve idén ősztől a Bródy Sándor utcai irodájában és friss információk alapján most ekkora, vagyis 100-200 nm-es üzlethelyiségből Budapesten most, a Covid idején összesen 6 db van.
Elhelyezkedésüket tekintve ezek közül a 13.kerületi Szabolcs utcai 100nm-es, a Dembinszky utcai 131 nm-es, és a Déri Miksa utcai 210 nm-es ingatlan az, ami a mi pincénkhez a leginkább hasonlít.

A 155 nm-re levetítve az ezek alapján kiszámolt átlagnégyzetméter árral számolva havi 174 478 Ft lenne a bérleti díj!
De ha az említett ingatlanok közül leglepusztultabb, de hozzánk legközelebb eső Déri Miksa utcait vesszük alapul a maga 880 Ft/nm-es árával, akkor is legalább 136 400 Ft/hó a bérleti díj, amit az Octo Pharma mostanáig - ha jól tudom kb. egy éves kihagyással azért nem fizetett, mert nem volt megállapodás a társasház és az Octo Pharma között.

Tehát amennyiben van megállapodás, előrelépés a 2020. szeptember 29-i állapothoz képest, hiszen amennyiben a patika fizet, az több, mintha nem fizetne semmit.

Az Octo Pharma ráadásul egy Tóth Csaba Zoltán (Otthon Centrum) által aláírt 100 000 - 120 000 forintos szakértői anyagra hivatkozva a korábbinál 67,7 forinttal többet, vagyis 567,70 Ft/nm-es árat hajlandó fizetni. (Reál értéken számítva van vajon ez annyi, mint 10 évvel ezelőtt az 500 Ft/nm?)
A lakógyűlésen jeleztem, hogy az Otthon Centrum egyszerűsített piaci elemzést 30-40 000 Ft-ért készít ingatlanok esetében.
Mi lehet vajon az oka, hogy a Tóth Csaba Zoltán által készített szakértői jelentés legalább a háromszorosába került a normálisnak, amiért Birinyi úrék fizettek?
És persze jelentősen eltérnek az én adataimtól! (Birinyi úr 2020. januári dátumot mondott, amikor az említett dokumentum keletkezett, amikor még a Covid előtt voltunk.)

Azóta beszereztem a hivatalos ajánlatot. Mutatom a bennünket érintő részét - ki-ki levonhatja maga számára a tanulságot belőle.
Mutatom:
Ez részlet Takács Zita értékbecslő koordinátor, az Otthon Centrum Solutions Kft. 2020.október 8-i számomra küldött e-mailjéből:

A megrendelőlapon szükséges megjelölni, hogy az értékbecslés díját ki fogja fizetni. Az ő részére kiszámlázzuk az értékbecslést (amennyiben azt kérte akkor a tulajdoni lap és/vagy a térképmásolat díját) és e-mailen elküldjük. Ha a számla ellenértéke beérkezett hozzánk, akkor a területileg illetékes értékbecslő kollégánk felveszi a kapcsolatot az ügyféllel vagy azzal a személlyel, akit ő ingatlant bemutató személyként megjelölt a megrendelőlapon.

 

Az értékbecslést a helyszíni szemle időpontjától számított 5 munkanapon belül vállaljuk elkészíteni (hozamtermelő ingatlan esetén 8 munkanapon belül). Az értékbecslést elküldjük e-mailen pdf formátumban, továbbá ki is postázzuk 1 eredeti példányban az ügyfél által megjelölt címre.

 

Amennyiben további kérdésed van, állok rendelkezésedre.

 

Csatolok egy megrendelőlapot, így tudod hogy az ügyfélnek majd milyen megrendelőlapot szükséges kitölteni.

Tájékoztató jelleggel pár értékbecslési díj (a konkrét ingatlan adatok ismeretében az ár eltérhet):

lakás 29.500 Ft + ÁFA

családi ház 150 m2-ig 34.000 Ft + ÁFA

családi ház 150 m2-250 m2-ig 39.000 Ft + ÁFA

családi ház 250 m2 felett egyedi ár

---------------------------------

Annyival egészíteném ki, hogy a szeptember 29-i lakógyűlésen Birinyiék javasolta 88 000 Ft/hó bérleti díj ugyan magasabb a korábbi 77 500 HUF-nál, de a hozzánk legközölebbi, legmérsékeltebb árú Déri Miksa utcai ingatlan 880 HUF/nm árából kiindulva a 155 nm-es Mikszáth téri pincére vetítve 136 400 HUF-ot illett volna az Octo Pharmának fizetnie és még akkor is nagyon jók vagyunk az Octo Pharmával.

Mint fentebb is írtam, a középarányos 174 478 HUF/hó lenne, tehát ez esetben is egy nagyon kedvezményes árról lenne szó.

De ezt a 136 400 HUF/hó árat Birinyi szeptember 29-én a szakértői véleményre hivatkozva - lesöpörte - én ezért sem szavaztam meg, felhívva a figyelmet arra, hogy az építésügyi normák szigorodtak - eleve kérdéses, hogy gyógyszergyártási tevékenység esetén a mostani helyzethez képest kapnak-e engedélyt, hogy licht-hofba vagy a kéménybe bármit becsatlakoztathassanak! Kérdésemre, hogy mit jelent a gyógyszergyártási tevékenység, Birinyi úr válasza az volt, hogy "gyógyszergyártási tevékenység".


Birinyi Péter

A hátom hete végül megkapott közgyűlési jegyzőkönyvben egyetlen elírást véltem felfedezni, amit a társasházi lakóközösség - ez alkalommal az én és a Nova Reál Kft. nem szavazatának köszönhetően minden eddiginél alacsonyabb többséggel fogadott el, ami a társasház lakóinak 37,78% kontra 23,74%-es többségét jelenti.
Ez az elírás a közgyűlési jegyzőkönyvben az Octo Pharmával való bérleti szerződés újratárgyalásának a dátuma! Emlékezetem szerint ez 2022. március 1-e volt, a jegyzőkönyvben viszont 2023. március 1-e szerepel!
Visnitz Tamást is megkérdeztem és ő is úgy emlékezett, hogy 2022. március 1-ről volt szó, ami azért érdekes, mert a jegyzőkönyv hitelesítőjeként az ő neve is szerepel a dokumentumot - azt mondta, hogy valószínűleg az évszám elkerülte a figyelmét.


Visnitz Tamás

Ez csupán azért érdekes, mert arról most van megállapodás, hogy piaci árhoz közeli kell legyen legközelebb a bérleti díj!
Nekem semmi bajom azzal, ha Patika bérli a társasház pincéjének egy részét, amennyiben a pince rendbe tétele és a társasház szépítése harmonikusan halad előre.
De a probléma az, hogy a pince többi részének a rendbe tétele, a kezdeti lendület után megtorpant és áll. És a társasház külseje - a tetőfelújítás ügye miatt is - egy helyben topog.

Még egy érdekesség!